Για το «ύψος των νέων κτιρίων». Η «υποκρισία» συνεχίζεται και η «περιβαλλοντική επιβάρυνση» αυξάνεται.

Περιβάλλον: Πολύ μεγάλη συζήτηση γίνεται σήμερα για το «ύψος των νέων κτιρίων» που πραγματοποιείται με τον ΝΟΚ/2012 (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός). Έχει φέρει μεγάλη αναστάτωση. Ποια η γνώμη σου;

Αρχιτέκτονας: Συνεχίζεται η «υποκρισία» για το θέμα. Ο ΝΟΚ έχει γίνει 10 χρονών. Και κάποιοι ακόμη και σήμερα «υποκρίνονται ότι δεν έχουν καταλάβει» τι «ΝΟΚ αναθρέψαμε επί 10 χρόνια». Τον Μάρτη του 2019 είχαμε κάνει μια συζήτηση για το θέμα. Σου την ξαναθυμίζω:

 https://angelmois.blogspot.com/2019/03/2012-10-11-2012.html

 Δευτέρα 11 Μάρτη 2019

Το ΥΠΕΝ να μην «υποκρίνεται» ότι «θα γίνουν παρεμβάσεις ….μετά τις μεταβολές του 2012» και να αναστείλει άμεσα την ισχύ των άρθρων 10 & 11 του ΝΟΚ/2012 γιατί η ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ περιβαλλοντική υποβάθμιση της ποιότητας ζωής του Λαού που προκαλούν είναι μεγάλη, εγκληματικά μεγάλη.

 

 

Περιβάλλον: Διάβασες το Δελτίο Τύπου του ΥΠΕΝ σχετικά με την «Προσωρινή αναστολή έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών νοτίως της Ακρόπολη» ;

Αρχιτέκτονας: Τη διάβασα.

Περιβάλλον: Μειώνει το ύψος στην περιοχή σε 17,50μ αναστέλλει την έκδοση αδειών και λέει ότι «Υπενθυμίζεται ότι, ήδη, η Γενική Διεύθυνση Πολεοδομίας (της Γενικής Γραμματείας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος) του ΥΠΕΝ, σε συνεργασία με συναρμόδιους φορείς και Υπουργεία, έχουν συστήσει ομάδα εργασίας για την επανεξέταση των όρων δόμησης στην περιοχή, ώστε να αντιμετωπιστεί το ζήτημα περιορισμού της οπτικής επαφής με την Ακρόπολη. Στη βάση αυτή θα γίνουν όποιες παρεμβάσεις κριθούν αναγκαίες στο θεσμικό πλαίσιο, όπως αυτό έχει προκύψει μετά τις μεταβολές του 2012.»

Αρχιτέκτονας: Το ΝΟΚ/2012 προστατεύουν. Γι αυτό και η «Επιτροπή». Γι αυτό και η άμεση «μείωση του ύψους» στην περιοχή. Να μην πάρει το θέμα διαστάσεις θέλουν. Στο Υπουργείο ξέρουν πολύ καλά ότι ο ΝΟΚ/2012 δίνει «αντισυνταγματικές» παροχές. Ξέρουν πολύ καλά ότι ο Νόμος στηρίζει τα προνόμια της κυρίαρχης τάξης, «επενδυτές» λέγονται σήμερα, στη  «Νέα Οικοδομική Κερδοσκοπία» που  θέλει να επιβάλλει στη χώρα. Ξέρουν επίσης πολύ καλά ότι ο Νόμος αγνοεί εντελώς  τα συμφέροντα του λαού, και αυτό δεν θέλουν να φανεί με κανένα τρόπο.   

  Τρέξανε, πρώτη φορά τέτοια ταχύτητα, να βγάλουν απόφαση για μείωση του ύψους στην περιοχή. Και περιορίσανε το «πρόβλημα» στο «ζήτημα του περιορισμού της οπτικής επαφής με την Ακρόπολη». Οι «μεταβολές» του 2012 ισχύουν εδώ και 7 χρόνια, και το Υπουργείο γνωρίζει πολύ καλά τι «είδους μεταβολές» έγιναν στον ΝΟΚ. «Υποκριτική» είναι η δήλωση.

Περιβάλλον: Μπορείς να μου εξηγήσεις γιατί την λες «υποκριτική» ; Αλλά θέλω να μου τα πεις απλά, όσο πιο απλά γίνεται, και με παραδείγματα.

Αρχιτέκτονας: Θα προσπαθήσω. Θα χρειαστώ βέβαια  περισσότερο χρόνο, αλλά νομίζω ότι στο τέλος θα δεις ξεκάθαρα τον λόγο που την χαρακτήρισα «υποκριτική» .

Ο ΝΟΚ2012 μείωσε το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων κατά 10% (από 70% σε 60%), χωρίς να μειώσει τους Συντελεστές δόμησης (Σ.Δ.). Αυτό σε αρκετές περιπτώσεις  σημαίνει ότι  για να πραγματοποιηθεί το εμβαδόν της οικοδομής που δίνει ο Σ.Δ .θα πρέπει η νέα οικοδομή να πραγματοποιήσει τουλάχιστον έναν επί πλέον όροφο. σε σχέση με τις παλαιότερες. Στον νέο όροφο θα πρέπει να φτάνει το  κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, η κατασκευή επιβαρύνεται με την επιφάνεια του κλιμακοστασίου στον επί πλέον όροφο που σημαίνει  λιγότερα τ.μ. κτιρίου ωφέλιμα, εμπορεύσιμα δηλαδή, για τον «επενδυτή». Το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο από τονΓΟΚ/1929 μέχρι και τον ΓΟΚ/1985 όπως τροποποιήθηκε το 2000, και ο οποίος ίσχυε μέχρι τον ΝΟΚ/2012 προσμετρούσε στον Σ.Δ. Ο ΝΟΚ/12 λοιπόν έκανε την «υπέρβαση». Στο άρθρο 11 όπως τροποποιήθηκε με τον 4258/2014 –Συντελεστής δόμησης- παρ. 6δ αναφέρει ότι :επιφάνεια μέχρι 25,00τμ των  κοινόχρηστων κλιμακοστασίων στους ορόφους και 40,00τμ στο ισόγειο δεν προσμετρούν στον Σ.Δ. Αυτό βέβαια έρχεται σε αντίθεση με την παρ. 5α του άρθρου 11 «στο συντελεστή δόμησης προσμετρώνται  οι επιφάνειες των στεγασμένων και κλειστών από όλες τις πλευρές χώρων του κτιρίου», τέτοια επιφάνεια είναι το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο,  αλλά αυτό δεν έπαιξε κανένα ρόλο για το Υπουργείο. Δημιουργεί βέβαια για πρώτη φορά το παράδοξο, ο Σ.Δ. να παίρνει χαρακτηριστικά «εικονικού» συντελεστή, και ο πραγματικός συντελεστής δόμησης να αγνοείται.   Και κάνει και δεύτερη «υπέρβαση»  : επαναφέρει τα πατάρια (εσωτερικοί εξώστες) –  άρθρο11 παρ. 6ιδ –τα πατάρια ίσχυσαν με τον ΓΟΚ/55 και τον ΓΟΚ/73 και μπορούσαν να πραγματοποιηθούν μόνο σε ισόγεια καταστήματα και να έχουν εμβαδόν ίσο με το 50% του καταστήματος. Ο ΓΟΚ/85 τα κατήργησε.- Ο ΝΟΚ λοιπόν τα έβγαλε από το «χρονοντούλαπο» και τα επανέφερε με καλύτερες προϋποθέσεις αυτή τη φορά,  αφού μπορούν να πραγματοποιηθούν όπου ο «επενδυτής» επιθυμεί και το συνολικό εμβαδόν τους μπορεί να φτάνει το 10% της συνολικής δόμησης. Τα πατάρια αυξάνουν το ύψος του ορόφου και τον όγκο του κτιρίου πάνω από τη γη, και τα κέρδη του «επενδυτή». Και αυτή τη φορά προβλέπει και για τις σοφίτες νομιμότητα.

Ας δούμε τώρα και με νούμερα τι σημαίνουν τα παραπάνω

Ας υποθέσουμε ότι έχουμε ένα οικόπεδο  800,00τ,μ, με πρόσωπο σε δρόμο  και ότι ο Σ.Δ.=2,4 Θα προσμετρήσουμε την αύξηση της δόμησης και των ωφέλιμων τ.μ, , των εμπορεύσιμων δηλαδή,  που δίνεται με τον ΝΟΚ/2012  μόνο από τη μη προσμέτρηση του κεντρικού κλιμακοστασίου, τον εικονικό και τον πραγματικό συντελεστή δόμησης. Και αυτή είναι η ελάχιστη αύξηση της δόμησης που δίνεται. Τα πατάρια  προσθέτουν όγκο στην οικοδομή γιατί  αυξάνουν το ύψος των ορόφων. Αλλά είναι πιο σύνθετη διαδικασία και νομίζω ότι μόνο με την προσμέτρηση ή τη μη προσμέτρηση του κεντρικού κλιμακοστασίου θα καταλάβεις το «πνεύμα» του ΝΟΚ/2012

Με την ισχύ του ΝΟΚ/2012  χωρίς την εφαρμογή του άρθρου 11 παρ. 6δ  (με το κοινόχρηστο δηλαδή κλιμ/σιο να προσμετρά στην Σ.Δ.

Οι υπολογισμοί [1] μας λένε :

Το κτίριο λοιπόν πραγματοποιείται σε 4 ορόφους των 480,00τ.μ.

 Συνολική δόμηση 1.920,00τ.μ=  1.920,00τ.μ Πραγματική δόμηση
Τα ωφέλιμα τ.μ =1.805,00<1.920,00τ.μ 

Πραγματικός Σ.Δ.=  Σ.Δ.

Τα ωφέλιμα τ.μ είναι: κατά 115,00τ.μ λιγότερα Έχουμε δηλαδή μια μείωση κατά 6,00% (επιβάρυνση του κεντρικού κλιμ/σίου)

Με την ισχύ του ΝΟΚ/2012  και την εφαρμογή του  άρθρου 11 παρ.6δ που  το κλιμακοστάσιο δεν προσμετρά στη  δόμηση

 Οι υπολογισμοί[2] μας λένε:

το κτίριο πραγματοποιείται σε 4 των 480,00τ.μ και 1 των 140,00τ.μ (όροφοι 5)

Τα ωφέλιμα τ.μ, είναι  1.920,00τ.μ >1.805,00τ.μ

Πραγματική Συνολική δόμ=2.060,00τ.μ > Εικονική Συνολική δομ.=1920,00τ.μ

Πραγματικός Σ.Δ =2,58 >Εικονικός Σ.Δ.=2,40

Με την εφαρμογή του ΝΟΚ/2012 το νέο κτίριο πραγματοποιεί έναν όροφο παραπάνω. Αυξάνει τα ωφέλιμα τ.μ , τα εμπορεύσιμα δηλαδή κατά 115,00τ.μ ποσοστό 6,37%, η πραγματική δόμηση αυξάνεται κατά 140,00τ.μ ποσοστό 7,30% και η περιβαλλοντική πραγματική περιβαλλοντική  επιβάρυνση είναι 2,58 τ,μ κτιρίου/1,00τ.μ οικοπέδου  και όχι 2,40τ.μ. κτιρίου/1,00τ,μ οικοπέδου που υπολογίζει ο ΝΟΚ

Βλέπουμε λοιπόν ότι μόνο με την ισχύ του άρθρου 11  στο κτίριο πραγματοποιείται μεγαλύτερη δόμηση, από τη δόμηση που επιτρεπόταν να πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο πριν από την ισχύ του ΝΟΚ/2012. Αυτό δεν θέλουν να φανεί. Η αύξηση του Σ.Δ.  

Και τώρα μπορούμε να καταλάβουμε γιατί γίνονται όλα αυτά: Το Υπουργείο εξασφαλίζει μια καθόλου ευκαταφρόνητη αύξηση των ωφέλιμων τ.μ , των εμπορεύσιμων τ.μ για τον «επενδυτή»  και μετρά την περιβαλλοντική επιβάρυνση της περιοχής με τον «εικονικό» συντελεστή δόμησης, και σύμφωνα με αυτόν στην περιοχή δεν δημιουργείται περιβαλλοντική επιβάρυνση. Η πραγματικότητα όμως δείχνει ότι δημιουργείται περιβαλλοντική επιβάρυνση γιατί αυξάνεται ο πραγματικός συντελεστής δόμησης. Ο Σ.Δ είναι ο αριθμητικός συντελεστής με τον οποίο πολλαπλασιάζονται τα τ.μ του οικοπέδου  και το αποτέλεσμα ορίζει τα συνολικά τ.μ κτιρίου που μπορούν να κτιστούν στο οικόπεδο. Δείχνει όμως εκτός από αυτό και το μέγεθος της περιβαλλοντικής επιβάρυνσης σε τ.μ του κτιρίου που υφίσταται  κάθε τ.μ οικοπέδου. Και αυτή είναι η περιβαλλοντική επιβάρυνση.- Οι περιοχές π.χ. που έχουν Σ.Δ.=1,00 έχουν μικρότερη περιβαλλοντική επιβάρυνση γιατί αντιστοιχεί 1,00τ.μ κτιρίου/1,00τ.μ οικοπέδου, που σημαίνει ότι οι συντελεστές ποιότητας του περιβάλλοντος της περιοχής αυτής, είναι καλύτεροι από τις περιοχές με Σ.Δ =2,4- Δηλαδή ο εικονικός συντελεστής δόμησης μας λέει ότι έχουμε 2,40τ.μ κτιρίου/1,00τ.μ οικοπέδου., ο πραγματικός μας λέει ότι η επιβάρυνση είναι 2,58τ.μ κτιρίου/1,00τ.μ οικοπέδου.

Ο πραγματικός Συντελεστής δόμησης μας  δείχνει πόσο  αυξάνεται το ποσοστό όγκου (κ.μ) των οικοδομών/τ.μ γης, πόσο αυξάνεται ο αριθμός των κατοίκων/τ.μ γης, πόσο μειώνεται το ποσοστό κοινόχρηστων χώρων τ.μ./κάτοικο. Και ο ΝΟΚ/2012 αγνοεί τον πραγματικό συντελεστή δόμησης. Αγνοεί την πραγματική περιβαλλοντική επιβάρυνση και στη θέση της δημιουργεί μια  «εικονική» περιβαλλοντική επιβάρυνση  μικρότερη από την πραγματική. Και ενώ η πραγματική περιβαλλοντική επιβάρυνση μας δείχνει ότι με την ισχύ του άρθρου 11 παρ. 6δ  πραγματοποιείται μεγαλύτερη πραγματική δόμηση, μεγαλύτερος όγκος οικοδομής, η αύξηση των ωφέλιμων τ.μ. αυξάνει  τον αριθμό των κατοίκων, και μειώνει το ποσοστό κοινόχρηστων χώρων τ.μ /κάτοικο, η εικονική περιβαλλοντική επιβάρυνση εφαρμόζει στις μετρήσεις της  παρ. 6δ του άρθρου 11 και μας λέει ότι οι περιβαλλοντικοί συντελεστές δεν υποβαθμίζονται.

 

Γίνεται όμως και κάτι άλλο. Με την μη προσμέτρηση του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου στον Σ.Δ ο «επενδυτής» μπορεί πραγματοποιώντας μικρότερη κάλυψη να αυξήσει τον αριθμό των ορόφων, πάνω από τα όμορα υφιστάμενα κτίσματα, που έχουν κτιστεί με τις διατάξεις των προηγούμενων ΓΟΚ, όπου αυτά προσμετρούσαν στον Σ.Δ και με τον τρόπο αυτό, δημιουργούνται όροφοι πάνω από τα πιο χαμηλά παλαιότερα κτίρια, με καλύτερο αερισμό, φωτισμό και θέα, και με καλύτερες οικονομικές αποδόσεις. Αυτό βέβαια έχει σαν αποτέλεσμα να μειώνεται ο φωτισμός, ο αερισμός και η θέα των πιο χαμηλών κτιρίων, αλλά αυτό ο ΝΟΚ/2012 το αγνοεί.

Ας το δούμε λίγο αυτό. Θα μας βοηθήσει να καταλάβουμε ποιος ο σκοπός του άρθρου 10 του ΝΟΚ/2012

1.Εάν μειώσει την κάλυψη κατά 10%  με κάλυψη δηλαδή  400,00τ.μ τότε με το άρθρο 11 μπορεί να πραγματοποιήσει κτίριο 4 ορόφων με εμβαδόν 400,00τ.μ ανά όροφο , 1 όροφο 245,00τ.μ και έναν όροφο των 240,00τ.μ  (όροφοι 6) . Τα ωφέλιμα τ.μ παραμένουν 1.920,00 και το κτίριο έχει 2 ορόφους πάνω από τα υφιστάμενα παλαιότερα κτίσματα.  

 Πραγματικός Σ.Δ. =2,60 >Εικονικός.Σ.Δ.=2,40

2.Εάν μειώσει την κάλυψη κατά 15% με κάλυψη δηλαδή 360,00τ.μ τότε μπορεί να πραγματοποιήσει κτίριο 5 ορόφων με εμβαδόν 360,00τ.μ και έναν όροφο των 285,00τ.μ (όροφοι 6). Τα ωφέλιμα τ.μ παραμένουν 1.920,00 και το κτίριο έχει 2 ορόφους πάνω από τα υφιστάμενα παλαιότερα κτίσματα.

 Πραγματικός Σ.Δ.=2,60 > Εικονικός ΣΔ.=2,40

3.Εάν μειώσει τη κάλυψη κατά 20% με κάλυψη δηλαδή 320,00τ,μ τότε μπορεί να πραγματοποιήσει κτίριο 6 ορόφων με εμβαδόν 320,00τ.μ και έναν όροφο των 190,00τ. (όροφοι 7) .Τα ωφέλιμα τ.μ παραμένουν 1.920,τμ και το κτίριο έχει 3 ορόφους πάνω από τα υφιστάμενα παλαιότερα κτίσματα.

Πραγματικός Σ.Δ.=2,64 > Εικονικός Σ.Δ=2,40

 Βλέπουμε λοιπόν ότι η  μη προσμέτρηση του κεντρικού κλιμακοστασίου στον Σ.Δ ευνοεί τις νέες οικοδομές με μείωση του ποσοστού της κάλυψης να πραγματοποιήσουν «υψηλότερα» κτίρια με όροφο ή ορόφους  πάνω από τα παλαιότερα κτίρια  διατηρώντας σταθερό το Συνολικό Εμβαδόν των ωφέλιμων τ.μ  Αυξάνεται βέβαια η πραγματική περιβαλλοντική επιβάρυνση, αλλά αυτό ο ΝΟΚ/2012 έτσι ή αλλιώς το αγνοεί.

 

Είναι νομίζω φανερό, πιο φανερό δεν γίνεται, ότι ΝΟΚ/2012 «αναβαθμίζει τα κέρδη του επενδυτή» και «υποβαθμίζει το περιβάλλον» όπου πραγματοποιείται. Και το άρθρο 11 έχει εφαρμογή από το 2012 σε όλες τις νέες οικοδομές και προσθήκες σε όλη τη χώρα. Η εφαρμογή του λοιπόν υποβαθμίζει το οικιστικό περιβάλλον όλων των περιοχών της χώρας, και αναβαθμίζει τα κέρδη των «επενδυτών» σε όλη τη χώρα.

Και αυτό το Υπουργείο το γνωρίζει. Κάνει πως δεν το γνωρίζει.

Ας έρθουμε τώρα στο άρθρο 10 του ΝΟΚ/2012   - «Κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές» - δίνει σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Λάρισα, Ηράκλειο, Βόλος, Νέα Ιωνία Μαγνησίας, Ιωάννινα,   αύξηση της δόμησης, με αντίστοιχη μείωση της κάλυψης, και «κίνητρο προσαύξησης του ύψους για τον προσαυξημένο συντελεστή δόμησης». Και εδώ το Υπουργείο το 2012 «μεγαλούργησε». Τις περιοχές αυτές τις χαρακτηρίζει «πυκνοδομημένες» που σημαίνει «επιβαρυμένες με δόμηση». Ας πάρουμε το οικόπεδό μας και ας θεωρήσουμε ότι αυτό βρίσκεται σε μια «πυκνοδομημένη» περιοχή των παραπάνω αναφερόμενων πόλεων. Και σ’ αυτές τις περιοχές όπως είπαμε παραπάνω ισχύει και το άρθρο 11 του ΝΟΚ.

Ας υποθέσουμε ότι το οικόπεδό μας βρίσκεται σε περιοχή «πυκνοδομημένη» και ας δούμε τι μας λέει το άρθρο

10 παρ. 1α: «Με την προϋπόθεση: − ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά ΑX10%, δίνεται το κίνητρο: − ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου κατά ΑΧ10%.»

Το πρώτο ερώτημα που γεννιέται εδώ είναι γιατί σε μια περιοχή «πυκνοδομημένη» που ισχύουν οι παροχές του άρθρου 11, και η μείωση της κάλυψης κατά 10% δεν μειώνει καθόλου τα ωφέλιμα τ.μ του κτιρίου, το είδαμε παραπάνω αυτό, γιατί βραβεύεται  με αύξηση της δόμησης κατά 10%. Ποια είναι η «βλάβη» που υφίσταται  η νέα οικοδομή από την μείωση της κάλυψης κατά 10% η οποία για να «αποκατασταθεί» πρέπει να πάρει αύξηση δόμησης κατά 10%; «Αφήνει, έτσι ισχυρίστηκαν στην αιτιολογική έκθεση του Νόμου, μεγαλύτερο ακάλυπτο χώρο». Μα και χωρίς την αύξηση του Σ.Δ. τον ίδιο «ακάλυπτο χώρο αφήνει», όπως δείχνουν οι υπολογισμοί  (βλέπε παραπάνω 1).

Οι υπολογισμοί[3] μας λένε ότι :

Η αύξηση της δόμησης κατά 10% υπολογισμένη με τον Εικονικό Σ.Δ. αυξάνει τα ωφέλιμα τ.μ του κτιρίου και μόνο αυτά, και τα αυξάνει κατά 192,00τ.μ

Το κτίριο πραγματοποιείται σε 5 ορόφους των 400,00τ.μ και έναν όροφο των 277,00τ.μ (όροφοι 6)

Πραγματική Συνολική δομ.=2.277,00τ.μ >Εικονική Συνολική δόμηση=2.112,00τ.μ 

 Πραγματικός Σ.Δ. =2,85 >  Εικονικός  Σ.Δ.=( 2,4 +10%)=2,64  

 Η περιβαλλοντική επιβάρυνση είναι 2,85τ.μ. κτιρίου/1,00τ.μ οικοπέδου και όχι 2,64τ.μ κτιρίου /1,00τ.μ οικοπέδου

Τα κέρδη του «επενδυτή» αυξάνονται από την  κατά 10,00% αύξηση των ωφέλιμων τ.μ  του κτιρίου, και στην περιοχή υποβαθμίζονται όλοι οι περιβαλλοντικοί συντελεστές από την αύξηση του Πραγματικού Σ.Δ.

 

β. 10 (Παρ. 1β)  Με τις προϋποθέσεις: − ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά ΑX15%, − απόσυρσης κτιρίου κύριας χρήσης εμβαδού τουλάχιστον ενός τετάρτου του υπάρχοντος επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης της περιοχής, δίνεται το κίνητρο: − ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου κατά ΑΧ15%.

Και εδώ ισχύουν τα παραπάνω. Γιατί δίνεται η κατά 15% αύξηση της δόμησης αφού το κτίριο μπορεί να πραγματοποιηθεί με μείωση της κάλυψης 15% χωρίς αύξηση της δόμησης. Ποια είναι εκείνη η «βλάβη» που προκύπτει από την μείωση της κάλυψης κατά 15% που για να «αποκατασταθεί»  πρέπει να δοθεί αύξηση της δόμησης κατά 15%. Νομίζω ότι δεν υπάρχει καμία. Το απέδειξα παραπάνω  (βλέπε παραπάνω 2)

Προστέθηκε εδώ σαν «προϋπόθεση» η «απόσυρση κτιρίου». «Απόσυρση κτιρίου» σημαίνει «κατεδάφιση κτιρίου». Και η «κατεδάφιση» δεν πριμοδοτήθηκε με αύξηση του Σ.Δ  με κανένα προηγούμενο ΓΟΚ. Και δεν «πριμοδοτήθηκε» γιατί δεν υπήρχε λόγος «πριμοδότησης». Και εδώ αν υποθέσουμε ότι στο οικόπεδό μας υφίσταται κτίσμα  με εμβαδόν 480,00τ.μ στην περίπτωσή μας, που πρέπει να κατεδαφιστεί για να ανεγερθεί νέο, το νέο κτίριο με Σ.Δ. =2,40 κτίζει 1.920τ.μ ωφέλιμα. κατά 1.440 περισσότερα από το υφιστάμενο. Γιατί πρέπει να δοθεί αύξηση της δόμησης κατά 15%; Ποια είναι η «βλάβη» που υφίσταται το νέο κτίριο από την κατεδάφιση του υφιστάμενου κτίσματος που για να «αποκατασταθεί» πρέπει να δοθεί αύξηση της δόμησης κατά 15%; Καμία

Οι υπολογισμοί[4] μας λένε ότι:

 Η αύξηση της δόμησης κατά 15% υπολογισμένη με τον Εικονικό Σ.Δ. αυξάνει τα ωφέλιμα τ.μ του κτιρίου και μόνο αυτά, και τα αυξάνει κατά 288,00τ.μ

Το κτίριο πραγματοποιείται σε 6 ορόφους των 360,00τ.μ και έναν όροφο των 238,00τ.μ (7 όροφοι )

Πραγματική Συνολική δομ.=2.398,00τ.μ >Εικονική Συνολική δόμ.=2.208,00τ.μ 

Πραγματικός Σ.Δ. =3,00 > Εικονικός  Σ.Δ.=( 2,4 +15%)=2,76

 Η περιβαλλοντική επιβάρυνση είναι 3,00τ.μ. κτιρίου/1,00τ.μ οικοπέδου και όχι 2,76τ.μ κτιρίου /1,00τ.μ οικοπέδου

Στην «πυκνοδομημένη» λοιπόν περιοχή όπου η «κατεδάφιση» βαφτίζεται «απόσυρση»  τα κέρδη του επενδυτή αυξάνονται από τα κατά 15% περισσότερα ωφέλιμα μέτρα, και οι περιβαλλοντικοί συντελεστές υποβαθμίζονται από την αύξηση του πραγματικού Συντελεστή δόμησης.

γ. 10 (Παρ.1γ). Με τις προϋποθέσεις: − ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά ΑX20%, − απόδοσης σε κοινή δημόσια χρήση επιφάνειας ίσης με την αύξηση της επιφάνειας δόμησης δια του συντελεστή δόμησης, δίνεται το κίνητρο: − ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου κατά ΑΧ20%.

Προϋπόθεση λέει είναι να αποδώσει σε «δημόσια κοινή χρήση» επιφάνεια οικοπέδου ίση με την αύξηση της επιφάνειας δόμησης δια του συντελεστή δόμησης. Αυτή αποδίδεται στην πρόσοψη του οικοπέδου. Δηλαδή έχουμε ένα σπάσιμο του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου, ένα τμήμα πραγματοποιείται στην πρόσοψη και αποδίδεται σε «δημόσια χρήση» και ένα τμήμα πραγματοποιείται στο πίσω μέρος του οικοπέδου. Δηλαδή δημιουργείται μια «εσοχή» στον χώρο μπροστά από το νέο κτίριο σε σχέση με τα πλαϊνά κτίρια. Και αυτό ονομάζεται «αύξηση των κοινόχρηστων χώρων». Αύξηση δηλαδή του πλάτους των πεζοδρομίων. Η «αύξηση» όμως αυτή είναι «εικονική» και την «εικονική» αύξηση  θέλει να βάλει στους κοινόχρηστους χώρους. Και είναι «εικονική» γιατί τους κοινόχρηστους χώρους πρέπει να μπορεί ο πολίτης να τους χρησιμοποιεί στην «πραγματικότητα» για να θεωρηθεί «αύξηση». Για να μπορέσει  όμως ο πολίτης να τον χρησιμοποιήσει τον χώρο αυτό  πρέπει να περιμένει να  βρεθούν και οι άλλες όμορες ιδιοκτησίες να αποδώσουν στην πρόσοψη επιφάνεια «σε κοινή δημόσια χρήση»  για να συνενωθούν, και αν βρεθούν με το ίδιο πλάτος, και όταν βρεθούν και συνενωθούν να μεγαλώσει το πλάτος του πεζοδρομίου  Εμένα αυτό μου θυμίζει ότι έγινε στην Αθήνα με τις υποχρεωτικές στοές, που νομοθετήθηκαν τέλος του ’50 αρχές του ‘60, αν  θυμάμαι καλά, για να περπατάει ο λαός άνετα, να προστατεύεται από τον ήλιο και τη βροχή, αλλά μέχρι σήμερα δεν υπάρχει δρόμος στην Αθήνα όπου η στοά να έχει πραγματοποιηθεί σε όλο το μήκος του δρόμου. Κάτι ανάλογο επιφυλάσσει και η «απόδοση σε δημόσια κοινή χρήση επιφάνεια ακαλύπτου» που καθορίζει η παρ 1γ του άρθρου 10, σε χειρότερη μορφή, αλλά το Υπουργείο θα συμπεριλάβει την «άχρηστη λωρίδα» στο «εικονικό ποσοστό των κοινόχρηστων χώρων» και θα πανηγυρίσει για την «εικονική αύξηση των κοινόχρηστων χώρων». Ο πολίτης μπορεί να την χρησιμοποιεί «εικονικά» 

Τώρα είναι σε όλους γνωστό ότι ο «επενδυτής» από τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου δεν έχει κανένα οικονομικό όφελος. Η παραχώρηση λοιπόν δεν τον επιβαρύνει, αντίθετα η αύξηση της δόμησης που του δίνεται τον ωφελεί οικονομικά

Οι υπολογισμοί[5] μας λένε :

Η αύξηση της δόμησης κατά 20% υπολογισμένη με τον Εικονικό Σ.Δ. αυξάνει τα ωφέλιμα τ.μ του κτιρίου και μόνο αυτά, και τα αυξάνει κατά 384,00τ.μ

Το κτίριο πραγματοποιείται σε 7 ορόφους των 320,00τ.μ και 1 όροφο των 279,00τ.μ (8 όροφοι )

Πραγματική Συνολική δόμ =2.519,00τ.μ > Εικονική Συνολική δόμ =2.304,00τ.μ

Πραγματικός Σ.Δ. =3,15 > Εικονικός  Σ.Δ.=( 2,4 +20%)=2,88

 Η περιβαλλοντική επιβάρυνση είναι 3,15τ.μ. κτιρίου/1,00τ.μ οικοπέδου και όχι 2,88τ.μ κτιρίου /1,00τ.μ οικοπέδου

Στην «πυκνοδομημένη» λοιπόν περιοχή όταν ο «επενδυτής» παραχωρεί ένα άχρηστο γι αυτόν οικονομικά τμήμα του ακαλύπτου χώρου σε δημόσια χρήση, το οποίο ο πολίτης ίσως, για να μην πω ποτέ, το χρησιμοποιήσει κάποτε, επιβραβεύεται με 384,00  επί πλέον τ.μ ωφέλιμα, επιβαρύνονται όλοι οι περιβαλλοντικοί συντελεστές  ονομάζεται «αναβάθμιση».

Δεν θα συνεχίσω με τις άλλες περιπτώσεις, νομίζω ότι αυτές είναι αρκετές και δείχνουν το πνεύμα που κυριάρχησε κατά την σύνταξη του Νόμου.

Το άρθρο 11 του ΝΟΚ/2012 προκειμένου να εξυπηρετήσει τα «επενδυτικά» συμφέροντα δημιουργεί έναν «εικονικό» Συντελεστή δόμησης, και πάνω σ’ αυτόν με «ψευτοπαραχωρήσεις» -άρθρο 10 του ΝΟΚ/2012- δήθεν των επενδυτών για «περιβαλλοντική αναβάθμιση» στηρίζει κα εξυπηρετεί την «Νέα Οικοδομική Κερδοσκοπία», γι αυτό και «ΝΟΚ» και όχι «ΓΟΚ» το όνομα του οικοδομικού κανονισμού, που θέλουν να επιβάλλουν.  Ο τίτλος του άρθρου 10- «Κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές»-  είναι «εικονικός», Ο πραγματικός είναι -«Κίνητρα για την κερδοσκοπική αναβάθμιση και βελτίωση  των  κερδών των «επενδυτών» σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές»-.  Ευνοεί την κατασκευή «ψηλών» κτιρίων, ευνοεί την κερδοσκοπία των «επενδυτών»  και κρύβεται πίσω από τον «εικονικό» συντελεστή δόμησης, για να μειώσει τα ποσοστά της πραγματικής  «περιβαλλοντικής υποβάθμισης», και την πραγματική περιβαλλοντική υποβάθμιση της ποιότητας ζωής του λαού. Και η πραγματική περιβαλλοντική υποβάθμιση  της ποιότητας ζωής του Λαού είναι μεγάλη, εγκληματικά μεγάλη.

Αυτά όλα στο Υπουργείο τα γνωρίζουν. Γνωρίζουν ότι στον   ΝΟΚ/2012 κυριαρχούν τα συμφέροντα των «κερδοσκόπων επενδυτών» και απουσιάζουν εντελώς τα δικαιώματα του Λαού. Από τους «κερδοσκόπους επενδυτές» συντάχθηκε και αυτών τα συμφέροντα στηρίζει. Το «κερδοσκοπικό πνεύμα» που κυριαρχεί σε όλα τα άρθρα του Νόμου πρέπει να αλλάξει. Και για να αλλάξει το «κερδοσκοπικό πνεύμα» πρέπει να ανασταλεί η ισχύς του ΝΟΚ/2012 και να συνταχθεί  «Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός» (ΓΟΚ) χωρίς «εικονικούς συντελεστές», χωρίς δήθεν «προϋποθέσεις» του τύπου «απόσυρση κτιρίου» και «απόδοση επιφάνειας σε δημόσια κοινή χρήση» που δίνουν στους «επενδυτές»  «αγοραία κερδοσκοπικά δικαιώματα» και με απαράδεκτους Πολεοδομικούς ισχυρισμούς  βαφτίζεται  το «αγοραίο κερδοσκοπικό δικαίωμα του επενδυτή» «περιβαλλοντική αναβάθμιση» για να ξεγελάσει την Λαό, προσβάλλοντας απαράδεκτα την νοημοσύνη του, αλλά με πολεοδομικά κριτήρια που να φροντίζει την πραγματική  περιβαλλοντική αναβάθμιση της ποιότητας της ζωής του Λαού. Και το ΥΠΕΝ με το δελτίο τύπου ότι θα γίνουν «όποιες παρεμβάσεις κριθούν αναγκαίες στο θεσμικό επίπεδο» δείχνει ξεκάθαρα ότι το «κερδοσκοπικό πνεύμα» που κυριαρχεί στον ΝΟΚ/2012 δεν θέλει να το αλλάξει, αλλά θα προσπαθήσει με μικροδιορθώσεις και με παραπλανητικές και αμφίβολης ποιότητας «εικονικές παραχωρήσεις» να το διατηρήσει   Γι αυτό σου λέω είναι «υποκριτική» η δήλωση. Νομίζω ότι τα παραπάνω εξηγούν ξεκάθαρα τον λόγο για τον οποίο την χαρακτήρισα «υποκριτική».

Περιβάλλον: Τι νομίζεις ότι έπρεπε να κάνει

Αρχιτέκτονας: Να αναστείλει άμεσα την ισχύ του άρθρου 10, να αναστείλει  άμεσα την ισχύ του άρθρου 11 του ΝΟΚ/2012 και να επαναφέρει προσωρινά  την ισχύ του άρθρου 7 –Συντελεστής δόμησης- του ΓΟΚ/1985  όπως τροποποιήθηκε το 2000, για τις τρέχουσες περιπτώσεις.   Αυτό έπρεπε να κάνει άμεσα.

---

 

[1] Επιτρεπόμενη μέγιστη κάλυψη =60% μέγιστο ύψος =26,00μ

Κάλυψη= 800,00x60%=480,00τ.μ

Συνολική δόμηση 800,00x2,4=1.920,00τ.μ

Όροφοι : 1.920,00/480,00= 4

Ωφέλιμα τ.μ = 1920,00-Eμβ. κλιμ/σίου(3x25,00+40,00)=1.805,00τ.μ

 

[2] Η δόμηση που προσμετρά στον Σ.Δ παραμένει. =1.920,00τ.μ

Η πραγματική όμως δόμηση που πραγματοποιείται  είναι:

 1920,00+κλιμ/σιο(4x25,00+40,00)=2060,00τ.μ κατά 140,00τ.μ μεγαλύτερη,  ποσοστό αύξησης

Τα ωφέλιμα τ.μ,  είναι  1.920,00τ.μ ταυτίζονται δηλαδή με τον Σ.Δ πιά. Έχουμε δηλαδή μια αύξηση των ωφέλιμων τ.μ ,των εμπορεύσιμων  κατά 115,00τ.μ . Ποσοστό  αύξησης 6,37%

Και ο πραγματικός Σ.Δ.=2,58 και όχι  2,40

 

[3] Κάλυψη 800,00x50%=400,00τ.μ κατά 80,00τ.μ μικρότερη δηλαδή

Συνολική Δόμηση 1920,00+10%=2.112,0τ.μ

Η δόμηση πραγματοποιείται σε 5 ορόφους των 400,00τ.μ και έναν όροφο των 277,00τ.μ (όροφοι 5+1)

Πραγματική δόμηση= 2.112,00+κλιμ/σιο(5x25,00+40,00)=2.277τ.μ

Τα ωφέλιμα τ.μ , τα εμπορεύσιμα δηλαδή, είναι 2.112,00τ.μ έχουμε

Ο πραγματικός συντελεστής δόμησης είναι 2,85 και όχι  (2,4+010%)=2,64

 

[4] Κάλυψη 800,00x45%=360,00τ.μ

Δόμηση 1920,00+15%=2.208,00τ.μ

Η δόμηση πραγματοποιείται σε 6 ορόφους των 360,00τ.μ και 1 των 238,00τ.μ (όροφοι 6+1)

Η πραγματική δόμηση είναι 2.208,00+(6x25,00+40,00)κλιμακοστάσιο=2.398,00τ.μ 

Τα ωφέλιμα τ.μ ,τα εμπορεύσιμα δηλαδή είναι 2.208τ.μ

Και ο πραγματικός συντελεστής δόμησης είναι 3,00 και όχι (2,4+15%)=2,76.

 

[5] Κάλυψη 800,00x40%=320,00τ.μ

Συνολική δόμηση 1920,00+20%=2.304,00

Η δόμηση πραγματοποιείται σε 7 ορόφους των 320,00τ.μ και 1 των 279,00τ.μ

Η πραγματική δόμηση είναι 2.304,00+(7x25,00+40,00)κλιμακοστάσιο=2.519,00τ.μ

Τα ωφέλιμα τ.μ ,  είναι 2.304,00τ.μ Αύξηση δηλαδή 384,00τ.μ

Ο πραγματικός συντελεστής δόμησης είναι 3,15 και όχι (2,4+20%)=2,88